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お役立ちコンテンツ 不動産購入の進め方

変動金利と固定金利など金利タイプの違い

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住宅ローンの金利タイプは大きく分けて、一定期間金利の変動がない固定金利型と、半年ごとに金利が見直される変動金利型があります。
固定金利型には3年固定、10年固定、35年固定など、固定の期間が異なるものがあります。

一般的に、変動金利型が一番金利が低く、固定期間が長くなるほど金利が高くなります。

住宅ローンに必要な諸費用について

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住宅ローンを借入する際には、様々な諸費用がかかります。
その中の主なものを紹介いたします。

保証料

信用保証会社に一定の金額を支払い、保証人の代わりになってもらうための費用です。
借入金額、返済期間によって保証料は異なります。借入金額が多く、返済期間が長いほど保証料は高くなります。借入時に一括払いする方法と、毎月の金利に上乗せし支払う方法があります。この場合には、通常金利に0.2%程度が上乗せされ、毎回の返済額が増えることになります。
一般的に、一括払いをした方が総額の保証料は少なくなります。

事務手数料

金融機関に支払う手数料です。金融機関や、借入のプランによって金額が異なります。

火災保険料

金融機関は土地・建物を担保に設定することでお金を貸してくれます。そのため、住宅ローンを借りている間は火災保険に加入して担保を守る必要があります。保証の期間や内容によって、金額は異なります。

印紙税

金融機関とお金の貸し借りの契約(金銭消費貸借契約)を結ぶ際に、契約書に印紙を貼付しなければなりません。借入の金額によって印紙税は異なります。

金利によって返済額がどのように変わるのでしょう

現在は「超低金利時代」と呼ばれており、プランによっては1%程度の金利で借り入れできるものもあります。では、もし金利が上昇するとどれだけ返済額が変わってくるのか、計算してみましょう。
(※ あくまでも目安としてご理解ください)

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金利が1%上昇するだけで、家計の負担が大きく変わる…と考えると、金利の数字は見過ごせませんね。

繰り上げ返済について

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住宅ローンの負担を少しでも軽くするのが繰り上げ返済です。返済計画時では、60歳以降にも住宅ローン返済が続く場合でも、繰り上げ返済を計画的に行えば、定年退職前に返済を終える事も可能です。

繰り上げ返済は早ければ早いほど有利です!
下表をご覧いただくと、早いうちに行うほうが利息軽減効果が高いという事が分かります。

利息軽減効果

(例)借入額3,000万円、2.5%固定金利、借入期間35年固定金利ローン100万円を繰り上げ返済した場合

返済時期 利息軽減効果 短縮できる期間
2年後 123万円 1年8カ月
5年後 108万円 1年7カ月
10年後 84万円 1年5カ月
20年後 44万円 1年1カ月
30年後 12万円 10カ月

借入額3,000万円、金利2.5%、期間35年の固定金利ローン(元利均等型)の場合、100万円を返済開始から2年後に期間短縮型で繰り上げ返済したときの利息軽減効果は約123万円になります。
これは、返済した100万円に対して、「1年8カ月短縮された返済期間中に払うはずだった利息分にあたる」と考えればよいでしょう。
表のように短縮される期間は繰り上げ返済の時期が遅くなるほど減少し、これに合わせて利息軽減効果も減少します。

つまり、繰り上げ返済は原則として早く行ったほうがお得です!
今は超低金利の時代。月々の負担が軽くて済むうちに借入をし、余裕の出たお金を繰り上げ返済に充てることで将来の金利上昇に備える、という作戦も有効ですね。

自己資金を増やすため…贈与税について

住宅ローンの借入を減らすために、親御様からの資金援助を受けたいとお考えの方もいらっしゃると存じます。通常、年間110万円を超える金額の援助には高額な贈与税が課税されてしまいますが、現在は「住宅取得等資金贈与の非課税特例」という時限的な制度があり、住宅取得のための資金については非課税額が大きくなります。
贈与を受けるのが2014年中であれば500万円までが非課税となります。
また、一定以上の性能を持つ住宅を取得する場合は、非課税額がさらに大きくなります。
なお2015年以降、制度が継続されるかは未定です。
親御様からの資金援助をお考えの方は、この制度を活用することをおすすめいたします!

住宅ローン控除について

住宅ローン控除とは、住宅ローンの借入をしたとき、所得税・住民税から一定の金額が減税されるという制度です。 2014年に居住を開始した場合は最大で、4000万円までの借入残高の1%にあたる金額が、10年目まで毎年減税されます。

住宅ローンお手続きの基本的な手順

住宅(土地)購入を決定し、購入申込をする頃には、住宅ローンも申込みます。
住宅ローンのお申込から実行されるまでの基本的な流れは、下表のようになります。

01ローンの申込 金融機関に住宅ローンの相談をして、事前審査の申込をします。
02事前審査 「仮審査」や「予備審査」とも言い、審査には2~3週間かかります。
申込む方の支払能力や信用度を審査します。
源泉徴収書などを提出し、過去に金融関係の事故が無いかや、住宅ローンの対象となる物件の担保価値などが調査されます。
03売買契約 事前審査でOKが出たら、売主と売買契約を結びます。本審査には、売買契約書が必要になります。
04本審査 融資審査の本番です。審査には1週間ほどかかります。
ローンの保証会社が審査を行うため、綿密な審査になります。
05ローン契約 金融機関との間で金消契約(金銭消費賃貸契約)を結びます。
また、対象となる土地と建物の移転・保存登記を行い抵当権を設定します。
06ローン実行 融資金を金融機関から受け取り、売主に代金を支払います。
物件の引き渡しが行われ、取引完了となります。

※ 土地や建売住宅を買う場合、注文住宅を建てる場合、あるいは、土地を購入して注文住宅を建てる場合で、住宅ローン申込の流れが違ってきます。詳細は当社営業までお気軽にご連絡ください。

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